まずは信頼できる不動産会社選びから

不動産購入において最も重要な事は、不動産会社選びです｡ご購入にあたり、タイチ不動産では長年の実績を基に、お客様のご希望に合った物件をご紹介し､クロージングまで売主様との様々な交渉ごとを代行して行います｡
またお客様にあった住宅ローンのご紹介及び、クロージングに必要な弁護士のご紹介なども行っております｡

購入メリットについて

① 税金対策

購入のメリットとして一番にあげられるのがやはり税金対策です｡ 賃貸の場合、お支払いになるお家賃は全てエクスペンスとして処理されますので、毎年かなりの金額を捨てていることになります。不動産をご購入されると、固定資産税及びローン利息分は税金の控除対象となります。またお買い換えの場合、一人当たり25万ドル、ご夫婦ですと50万ドルまでの譲渡益は非課税扱いになります。

② 不動産投資

マンハッタンは世界中の人々が集まる世界１の大都市ですが、実際は東京の世田谷区ほどの大きさの小さな島です。
その為、ニューヨークの地価は世界他都市と比べても不動産投資はより健全な投資と考えられています｡
家賃収入はもちろん、不動産価格の上昇により含み益も大いに期待できます｡

購入にかかる費用

クロージングコスト……現金でのご購入の場合、物件価格の2?3%。
住宅ローンを付けて購入する場合は､5?6%が相場です｡

諸経費明細

1弁護士費用

物件価格の0.5%前後

2登記費用

$100.00?$200.00

3固定資産税、管理費調整額

$500.00?

4権限保険料＋調査料

購入価格の0.4?0.6%

5銀行弁護士費用

$500.00前後

6銀行手数料

ローン金額の0?2%

7モーゲージ税

1.75%(ローン金額が50万ドル未満)

モーゲージ税

1.875%(ローン金額が50万ドル以上)

8ローン申請費用

$300.00?$500.00

9売り手弁護士料

$500.00前後

10ワーキングキャピタルファンド

$500.00?$1,000.00

11譲渡税（州）

0.4%

譲渡税（市）

1.0%(50万ドル未満)　　1.425%(50万ドル以上)

物件選びのポイント

• 部屋の明るさ
• 部屋の使い勝手
• 間取り
• ビルの設備（エレベーター、ランドリー、ドアマン、コンシェルジェ、ジム）
• 眺め（眺めがある物件はマンハッタンでは大きな長所となり、貸しやすく、売りやすく、価格も上昇しやすい傾向にあります）
• 土地の将来性
• 治安
• 交通の便

以上全てが大事な要素といえますが､やはり最後はご自身のインスピレーション(直感)が物件選びの一番重要な要素といえるでしょう｡

気に入った物件がみつかったら書面でオファーを入れます。オファーには以下の内容を盛り込む事が出来ます｡

• ご希望金額
• 現金で購入するのか？住宅ローン付で購入するのか？
• クロージング希望日

多くの方が不動産購入に際し住宅ローンを組まれます｡
ローンをつける場合、金融機関(銀行及びモーゲージブローカー)からの仮承認（プレアプルーバル）が得られていれば、それをオファーに添付することにより
確実性の高いオファーとみなされます。

弁護士の選定

ひとくちに弁護士と言ってもその専門によって多岐の分野に分かれています。
やはり不動産専門でかつマンハッタンのコンドミニアム／コープなどを扱いなれている弁護士が最適です。
ご自身で心当たりがない場合は、不動産ブローカーに信頼できる弁護士を推薦してもらうことをおすすめします。

契約時の注意事項

• 手付金お支払い
  一般的に契約時に売買価格の１０％を手付金が必要となります。
• モーゲージコンティンジェンシー（ローン特約）
  ローンをつけて購入する際に、ある期間までに（通常４５日から６０日に設定）ローンがつかなかった場合、買い主が契約を解除できる権利です。
  ローンをつけて 購入する場合はあらかじめ銀行から仮承認がおりていても念のためこの条項が契約に含まれていることを確認してください。
• 委任状
  クロージングにご自身が立ち会えない場合、弁護士もしくはそれ以外のクロージングに立ち会える人に自分に代わって書類にサインをしてもらえるようあらかじめ委任状 の手配をしておきましょう。尚委任状には公証人の署名が必要です｡

• 申込書
• 現金で購入するのか？住宅ローン付で購入するのか？
  現在の収入、ローン、資産状況などの内容を明記し、ローンを組まれる金融機関に提出します。
• 不動産鑑定
  不動産鑑定士が鑑定を行い、鑑定値が売買価格を下回る場合は鑑定値を基準にローン金額が算出されます。
• コミットメントレター
  申込書の内容、物件鑑定の結果、銀行よりローン承認レターが発行されます。

通常審査には、2週間から1ヶ月程かかります。

売買契約書のコピー、買い主の申し込み関係書類を管理組合(ボード)に提出、認可を得ます。

この手続きは約２週間?１ヶ月程度かかり、通常問題なく許可されます｡

但しごくまれに管理組合側が” Right Of First Refusal ”の権利を行使し、許可をおろさない場合があります。”Right Of First Refusal”とは、管理組合が同じ条件で物件を買い上げる権利を認めたもので、購入価格が市場価格よりはるかに低い場合にこの権利を行使する事があります。

また、クロージングの直前には物件の最終点検を行う事をお勧めします｡
転売で個人の売り主から購入する場合、機械類が壊れている場合のみ売り主の責任となります。

エアコン、冷蔵庫、皿洗い機、オー ブン、電子レンジ、トイレ、シャワー、インターカムなど、すべて実際に動かして点検しましょう。

クロージングが終わって実際に入居してからこわれている事に気づいても、その時点では売り主に責任
は発生しません。

当日にご用意いただくもの

• CHECK（小切手）
  購入代金、諸費用などのチェックを弁護士からの指示に従い用意します。
  通常、高額のチェックはBank Check 又はCertified Check（銀行が振り出す小切手のこと）を用意する必要がありますので、口座をお持ちの銀行で
  ご用意ください｡ 少額のチェックは普通のパーソナルチェックで済ませられますから、チェックブックを持参しクロージングの席でチェックを切ります。
• 写真ID
  本人である証明としてパスポートか運転免許証を御用意ください。

クロージング後、関係書類をすべて綴ったクロージングメモが弁護士より送られてきます。
税金申告時、売却時などに必要になってきますので、大切に保管しましょう。